Opschortende voorwaarde van hypothecaire lening: geen onmogelijke voorwaarde indien "moeilijk haalbaar"


Pasted Graphic

Koop - Onroerend goed - Hypothecaire lening - Opschortende voorwaarde Onmogelijke voorwaarde
Ingevolge een cassatieberoep ingesteld tegen een arrest van het hof van beroep te Antwerpen van 20 maart 2017, heeft het Hof van Cassatie zich gebogen over de vraag of de voorwaarde van het verkrijgen van een hypothecaire lening bij een koop wel als onmogelijk kon worden gekwalificeerd.

Met betrekking tot een koopovereenkomst betreffende een onroerend goed die werd gesloten onder de opschortende voorwaarde dat aan de verweerders als kopers een hypothecaire lening werd toegestaan had het hof van beroep te Antwerpen geoordeeld dat het beding, op grond waarvan de opschortende voorwaarde werd geacht vervuld te zijn indien de kopers uiterlijk drie weken na de dagtekening van de overeenkomst aan de makelaar de bewijzen van de weigering van de lening door drie banken niet hadden overgemaakt per aangetekend schrijven, de opschortende voorwaarde onmogelijk maakte en aldus nietig is.

Het hof van beroep stoelde deze beslissing op de volgende feitelijke vaststellingen :
- de verweerders beschikten in volle vakantieperiode in werkelijkheid maar over 12 werkdagen om afspraken te maken bij verschillende banken, om die banken daaropvolgend de hen gevraagde documenten te bezorgen, welke documenten daarop naar alle hoofdkantoren moesten worden gestuurd om deze toe te laten het nodige nazicht inzake hun kredietwaardigheid te doen en een beslissing te nemen;
- de kopers waren twee jonge beginnende zelfstandigen, wat diverse bijkomende inspanningen bij het vergaren van de nodige informatie en documenten vereiste; en
- de in de overeenkomst door de eisers bedongen termijn is duidelijk veel te kort en "realistisch niet haalbaar".

Het Hof van Cassatie brengt vooreerst in herinnering dat, hoewel op grond van artikel 1168 BW het is toegelaten een verbintenis voorwaardelijk aan te gaan door deze op te schorten of teniet te laten gaan i.f.v. een toekomstige en onzekere gebeurtenis, iedere voorwaarde die bestaat in iets dat onmogelijk is - en de overeenkomst die van deze voorwaarde afhangt – op grond van artikel 1172 BW nietig is.

Vervolgens brengt het Hof van Cassatie in herinnering dat het aan de feitenrechter toekomst te beoordelen of de vervulling van een bedongen voorwaarde in concreto materieel onmogelijk is, waarbij deze moet nagaan of objectieve elementen de vervulling van de voorwaarde op vaststaande wijze onmogelijk maken.

Het Hof van Cassatie stelde in deze zaak vast dat het hof van beroep te Antwerpen de bedongen voorwaarde als onmogelijkheid beschouwde op grond van de vaststelling dat de termijn “moeilijk haalbaar was” voor de verweerders, en niet op grond van een vastgestelde vaststaande onmogelijkheid, en oordeelde daarom dat het hof van beroep te Antwerpen haar beslissing niet naar recht verantwoordde.


Régine Feltkamp & Gerrit Hendrikx