Eigen regels inzake woninghuur voor het Brussels Gewest


pexels-photo-379940


Woninghuur - Brussel - Brusselse huisvestingscode - Woninghuurovereenkomst - Studentenwoninghuurovereenkomst - Medehuurovereenkomst


De ordonnantie van 27 juli 2017 houdende de regionalisering van de woninghuurovereenkomst, hierna de Brusselse Woningordonnantie, treedt in werking op 1 januari 2018. Een groot aantal van haar bepalingen zijn van toepassing op de huurovereenkomsten die afgesloten of hernieuwd worden op of na 1 januari 2018. Een aantal van haar bepalingen zullen evenwel ook van toepassing zijn op de reeds lopende huurovereenkomsten.

De Brusselse Woningordonnantie bevat belangrijke wijzigingen voor de verhuurders en de huurders van woningen in Brussel.

De nieuwe en de gewijzigde bepalingen worden hieronder toegelicht.

1. De Brusselse Woningordonnantie is van toepassing op bijna alle woninghuurovereenkomsten

De Brusselse Woningordonnantie voegt in de Brusselse Huisvestingscode een titel XI “Woninghuurovereenkomsten” in. Het betreft o.a.: “de huurovereenkomsten met betrekking tot de hoofdverblijfplaats van de huurder”, “de studentenwoninghuurovereenkomst”, “de renovatiehuurovereenkomst”, “de intergenerationele en solidaire woning”, “de glijdende huurovereenkomst” en “de medehuurovereenkomst” (zie hierna). De woningen bestemd voor toeristische logies worden uitgesloten uit het toepassingsgebied.

Ter herinnering: “de wet van 20 februari 1991 tot hoofdverblijfplaats”, hierna de Federale Woninghuurwet, is enkel van toepassing op huurovereenkomsten betreffende een woning die de huurder tot zijn hoofdverblijfplaats bestemt en is derhalve voor woningen in het Brussels gewest niet langer van toepassing.

2. De verplichtingen inzake precontractuele informatie worden voortaan overzichtelijk opgelijst.

Art. 217 van de Brusselse Huisvestingscode lijst de volgende informatie op:

- De beschrijving van de woning, nl. een zo nauwkeurig mogelijke schatting van de bewoonbare oppervlakte, het aantal kamers, de aanwezigheid van een badkamer, van een keuken (al dan niet uitgerust) en het feit of het gebouw al dan niet bemeubeld is;

- De huurprijs, die in geen geval het bedrag van de privatieve of gemeenschappelijke lasten mag bevatten;

- Het al dan niet bestaan van individuele tellers voor water, gas en elektriciteit;

- De opsomming en de raming van het bedrag van de lasten voor de privatieve en/of gemeenschappelijke delen die de huurder aangerekend zullen worden, met vermelding of de bedragen die als lasten gevraagd zullen worden, aangerekend zullen worden op basis van de reële kosten (eventueel met betaling van periodieke provisies) of op basis van een forfait (dat verondersteld wordt het bedrag van de lasten te dekken). De berekeningswijze ervan dient ook gepreciseerd te worden, alsook het aantal aandelen in de mede-eigendom;

- Het energieprestatiecertificaat;

- De beheerwijze van het onroerend goed.

De Brusselse regering kan deze informatie nader omschrijven en vervolledigen. Ze kan zorgen voor een gestandaardiseerd document, nl. “een identiteitsfiche van de woning” met daarin de informatie zoals zij door de verhuurder meegedeeld moet worden.

Indien de verhuurder door zijn fout niet voldoet aan zijn precontractuele informatieplicht, mag de huurder, als het gebrek aan informatie hem schade berokkent en in functie van de ernst van de tekortkoming, de ontbinding van de huurovereenkomst vragen aan de rechter, in voorkomend geval vergezeld van een (schade)vergoeding.

De miskenning van de informatieplicht wordt niet gesanctioneerd met een absolute nietigheid. De rechter oordeelt in functie van de concrete omstandigheden en het feit of de belangen van de huurder al dan niet werden geschonden door het ontbreken van de informatie.

3. Elke woninghuurovereenkomst wordt schriftelijk opgesteld.

Voor elke woninghuurovereenkomst – niet enkel deze strekkende tot hoofdverblijfplaats - moet een geschrift worden opgesteld.

De Brusselse Woningordonnantie verduidelijkt verder de inhoud van de woninghuurovereenkomst.

De Brusselse regering stelt een standaardmodel van een huurovereenkomst vast, ten indicatieve titel.

De Brusselse regering stelt een eigen bijlage op, die verplicht bij de huurovereenkomst moet worden gevoegd.

Ter herinnering: tot op heden diende een huurovereenkomst telkens vergezeld te zijn van twee bijlagen, één “federale bijlage” en één uitgevaardigd door het gewest waar de woning zich bevond.

De Brusselse bijlage zal voortaan uitleg bevatten m.b.t.:

- De bepalingen inzake de normen van gezondheid, veiligheid en uitrusting van woningen en hun gedetailleerde inhoud;

- Een uitleg over de aard van een dwingende regel;

- De bepalingen m.b.t. de schriftelijke huurovereenkomst, de registratie ervan en de kosteloosheid van de registratie;

- De mogelijkheid om de huurovereenkomst te herzien;

- De indexering;

- De lasten;

- De regels opgesteld inzake de huurherstellingen;

- De mogelijkheden om de huurovereenkomst te beëindigen en de bijhorende bepalingen;

- De bepalingen in verband met de verandering van eigenaar;

- De mogelijkheden voor de partijen, om voorafgaand aan het aanhangig maken bij een rechtbank, hun toevlucht te nemen tot alternatieve procedures voor het regelen van hun geschil, zoals bemiddeling, arbitrage of verzoening.

4. De regeling inzake de plaatsbeschrijving blijft behouden.

De art. 1730 en 1731 van het Burgerlijk Wetboek inzake de plaatsbeschrijving blijven van toepassing en men preciseert uitdrukkelijk dat zij eveneens gelden bij een onderverhuur. De Brusselse regering zou bij besluit van 19 oktober 2017 een “standaardmodel van plaatsbeschrijving met indicatieve waarde bij intrede” hebben opgesteld. Het model werd evenwel niet gepubliceerd als bijlage in het besluit.

5. De verhuurder heeft het recht om in de loop van de huurovereenkomst werken uit te voeren die bestemd zijn om de energieprestatie van de woning te verbeteren.

De verhuurder kan voortaan tijdens de huur werken uitvoeren bestemd om de energieprestatie van de woning te verbeteren, mits bepaalde voorwaarden.

De verhuurder moet de huurder verwittigen per aangetekende brief ten minste één maand voor de werken starten. De werken kunnen maximum één keer per driejarige periode plaatsvinden. De werken mogen geen langere duur hebben dan de duur die door de Brusselse regering zal worden vastgesteld en in geen geval zestig dagen overschrijden.
De werken moeten kunnen worden uitgevoerd tijdens de bewoning en mogen geen onredelijke vermindering van het woongenot veroorzaken.

Na de werken mag er evenmin sprake zijn van een onredelijke vermindering van het woongenot. De werken kunnen er niet toe strekken het goed conform te maken aan de vereisten van veiligheid, gezondheid en woonkwaliteit.

Indien werken in het kader van energieprestatieoptimalisatie werden uitgevoerd, kan dit aanleiding geven tot een verhoging van de huurprijs die evenredig is aan de reële kostprijs van de uitgevoerde werken. In de Brusselse Woningordonnantie is bepaald dat partijen dit kunnen overeenkomen tot één maand voor de uitvoering van de werken. (Hetzelfde geldt wanneer werken zouden worden uitgevoerd om een woning aan te passen aan een handicap of een verlies van autonomie van de huurder.)

Indien de werken in het kader van energieprestatieoptimalisatie langer duren dan de termijn die zal worden bepaald door de Brusselse Regering moet de verhuurder aan de huurder een vermindering van de huurprijs verlenen naar evenredigheid met de tijd en het gedeelte van het verhuurde goed waarvan de huurder het genot heeft moeten derven.

6. De renovatiehuurovereenkomst

Art. 8 van de Federale Woninghuurwet voorzag al om onder bepaalde voorwaarden een “renovatiecontract” af te sluiten, waarbij de partijen overeenkomen dat de huurder, op zijn kosten, bepaalde werkzaamheden uitvoert die normaal door de verhuurder moeten worden uitgevoerd.

De Brusselse Woningordonnantie werkt dit concept verder uit en voorziet dat dergelijke huurovereenkomst zelf of in een bijlage afgesloten voorafgaand aan de werken, het volgende moet bevatten:

- De beschrijving van de werken;

- De startdatum van het project die binnen een redelijke termijn moet worden vastgelegd;

- De uitvoeringstermijn die niet minder mag zijn dan redelijkerwijs nodig en niet meer dan twaalf maanden.

De voorbereidende werken verduidelijken omtrent de termijn van 12 maanden het volgende: “Om te vermijden dat de renovatiewerkzaamheden te lang duren en toelaten om in de werkelijkheid, gedurende lange tijd, een goed te verhuren dat niet in overeenstemming is met de minimale kwaliteitseisen, wordt de duur van de werkzaamheden op maximum twaalf maanden vastgesteld.”

In het kader van een renovatiehuurovereenkomst kan afgeweken worden van het principe dat een woning dient te beantwoorden aan de elementaire vereisten van veiligheid, gezondheid en uitrusting:

- ofwel, wanneer het goed niet bewoond is, gedurende de werken;

- ofwel, wanneer het goed wél bewoond is gedurende de werken, enkel binnen de voorwaarden en de grenzen die de Brusselse regering zal bepalen.

De renovatiehuurovereenkomst is alleen mogelijk voor huurovereenkomsten met een duur van drie jaar of meer.

7. De Brusselse regering stelt een niet-limitatieve lijst op van de herstellingen en onderhoudswerken die, op dwingende wijze, ten laste van de huurder zijn of, op dwingende wijze, ten laste van de verhuurder zijn.

De voorbereidende werken verduidelijken de keuze voor een niet-limitatieve lijst. Het is materieel onmogelijk om alle hypotheses die zich in de praktijk kunnen voordoen te voorzien. De niet opgenomen herstellingen zouden dan aanleiding kunnen geven tot onbillijke situaties. Het is de partijen toegelaten om in de huurovereenkomst de niet-limitatieve lijst van de Brusselse regering te vervolledigen, om zo tegemoet te komen aan de voorzienbaarheid van ieders verplichtingen. In geval van betwisting oordeelt de rechter over de kwalificatie van de werkzaamheden of herstellingen die niet in de lijst van de Brusselse regering zijn opgenomen.
De Brusselse regering heeft de lijst vastgesteld bij besluit van 23 november 2017. Deze lijst werd gepubliceerd op 8 december 2017.

Art. 2, § 2 van de Federale Woninghuurwet wordt voor het overige bevestigd. De huurder is gehouden tot de huurherstellingen, met uitzondering van die veroorzaakt door ouderdom of overmacht, en van de geringe herstellingen tot onderhoud. De verhuurder is gehouden tot alle andere herstellingen, die nodig zouden zijn.

8. De Brusselse regering bepaalt een indicatief rooster van referentiehuurprijzen waar de partijen zich op kunnen baseren.

De Brusselse regering krijgt de bevoegdheid om een rooster op te stellen van referentiehuurprijzen. De voorbereidende werken verduidelijken dat art. 225 van de Brusselse Huisvestingscode een machtiging invoegt voor de Regering om een indicatief rooster van referentiehuurprijzen op te stellen dat zal bestaan uit een informaticatool die gemakkelijk toegankelijk en gebruiksvriendelijk is. De tool zal de verhuurders de mogelijkheid bieden om in te schatten hoe hoog het optimale huurbedrag is dat ze kunnen vragen, rekening houdend met een hele reeks interne en externe objectieve elementen waarmee dit rooster rekening zal houden. De huurder zal eveneens zo objectief mogelijk de huurprijs die hem gevraagd wordt, kunnen beoordelen, rekening houdend met de markt en de eigenschappen van het goed.

Op 6 november 2017 werd het besluit van 19 oktober 2017 van de Brusselse regering gepubliceerd. Dit bevat echter niet het rooster zelf, doch wel bepalingen over hoe dit rooster zou zijn samengesteld.

9. De onroerende voorheffing betreffende de woninghuur is nog steeds ten laste van de huurder.

De Brusselse Woningordonnantie specifieert dat de bepaling omtrent de onroerende voorheffing geldt voor een huurovereenkomst strekkende tot hoofdverblijfplaats, een studentenwoninghuurovereenkomst en een glijdende huurovereenkomst.

10. De registratieplicht van de huurovereenkomst wordt licht gewijzigd.

De mogelijkheid voor de huurder om de huurovereenkomst te beëindigen, zonder opzegtermijn of -vergoeding omwille van niet-registratie van de huurovereenkomst wordt uitgebreid naar de huurovereenkomsten van korte duur en de studentenwoninghuurovereenkomsten.

Wat eveneens nieuw is ten opzichte van de Federale Woninghuurwet, is dat deze mogelijkheid in Brussel enkel geldt indien de huurder de verhuurder heeft aangemaand om de huurovereenkomst te registreren en deze aanmaning vervolgens zonder gevolg bleef gedurende één maand.

11. De regels inzake vervreemding van het verhuurde goed worden licht gewijzigd.

In art. 229 van de Brusselse Huisvestingscode is voorzien dat, indien een huurovereenkomst geen vaste dagtekening heeft en reeds meer dan zes maanden duurde op het moment van een verkoop, de huurder kan worden uitgezet mits een opzeg van zes maanden die moet worden gegeven binnen de zes maanden na het verlijden van de koopakte. De redenen tot opzeg die de koper kan inroepen zijn eigen gebruik, wederopbouw en betaling mits vergoeding.

Ter herinnering: de Federale Woninghuurwet voorzag een nagenoeg identieke bepaling, met uitzondering van de termijnen: deze wet voorzag een opzeg van drie maanden, en niet zes maanden, die dient gegeven te worden binnen een termijn van drie maanden, en niet zes maanden, na het verlijden van de koopakte.

12. Een snelle oplossing in geval van overlijden van de huurder.


Art. 232 van de Brusselse Huisvestingscode bepaalt voortaan dat de verhuurder, in geval van overlijden van de huurder, de huurovereenkomst als beëindigd mag beschouwen zonder opzeg noch vergoeding indien de woning na dit overlijden onbewoond is door de leden van het gezin van de huurder en indien de huurprijs en/of lasten onbetaald blijven gedurende een termijn van twee maanden vanaf het overlijden. In geval van beëindiging, kan de verhuurder de huurwaarborg in zijn voordeel laten vrijmaken ten belope van de bedragen die hem verschuldigd zijn, op eenzijdig verzoek, door de verhuurder of zijn advocaat ingediend bij de vrederechter.

13. De Brusselse Woningordonnantie promoot de alternatieve geschillenregeling, zoals de verzoening en de bemiddeling.

De partijen die bij een huurgeschil betrokken zijn, zullen zowel in de toelichtingsbijlage van de huurovereenkomst, als in de standaardhuurovereenkomst die door de Brusselse regering gecreëerd zal worden, ingelicht worden over de mogelijkheid tot bemiddeling of verzoening die hen geboden worden door de plaatselijke instanties/bemiddelingsdiensten.

Elke clausule in een huurovereenkomst met betrekking tot arbitrage wordt als niet geschreven beschouwd. Het staat de partijen evenwel vrij om een beroep te doen op arbitrage nadat een geschil reeds is ontstaan.

14. De verschillende types woninghuurovereenkomsten in de Brusselse Woningordonnantie worden besproken in afzonderlijke hoofdstukken:


a) Hoofdstuk III (Titel XI) van de Brusselse Woningordonnantie bevat de bepalingen inzake de woninghuurovereenkomst strekkend tot hoofdverblijf.

Voor de woninghuurovereenkomst strekkende tot hoofdverblijf is thans voorzien dat een huurovereenkomst van korte duur thans meermaals (en niet slechts één keer) kan verlengd worden, voor zover de totale duur geen drie jaar bedraagt. Deze verlenging kan opnieuw enkel schriftelijk en onder dezelfde voorwaarden, onverminderd de indexatie.

In de voorbereidende werken wordt verduidelijkt dat om de nodige soepelheid aan de dag te leggen en een einde te stellen aan de controverses rond de bepalingen die het mogelijk maakten een huurovereenkomst van korte duur te verbreken, deze huurovereenkomst thans te allen tijde door beide partijen kan worden verbroken met een opzeggingstermijn van drie maanden en de betaling van een vergoeding van één maand huur. In de uiteindelijke tekst is echter voorzien dat de huurder kan beëindigen met een opzeg van drie maanden en een vergoeding van één maand huur en de verhuurder, enkel vanaf het eerste jaar en voor eigen gebruik, mits een opzeg van drie maand en een vergoeding van één maand huur.

Voor een huur van minder dan zes maanden, dient geen opzeg te worden gegeven. Voor een huur van meer dan zes maanden moet nog steeds een opzeg van drie maand worden gegeven.

In art. 242 van de Brusselse Huisvestingscode wordt verder voorzien dat de huurder per aangetekend schrijven of deurwaardersexploot moet worden geïnformeerd van het voornemen van de verhuurder om het goed te verkopen ….

b) Hoofdstuk IV, titel XI van de Brusselse Woningordonnantie bevat de bepalingen inzake de studentenwoninghuurovereenkomst.

De studentenwoninghuurovereenkomst wordt gedefinieerd als een woninghuurovereenkomst gesloten, met uitdrukkelijke of stilzwijgende toestemming van de verhuurder, door of voor een student in het kader van de voltooiing van zijn studies, voor zover deze student het bewijs levert van zijn regelmatige inschrijving in een instelling voor secundair onderwijs of die hoger onderwijs organiseert, of in een centrale examencommissie.

De Brusselse Woningordonnantie voert een hoofdstuk IV, titel XI in, inzake de studentenwoninghuurovereenkomst dat enkel van toepassing is voor zover de partijen instemmen met de toepassing van die specifieke juridische regeling. Doen zij dat niet, dan zijn de gemene bepalingen inzake woninghuurovereenkomsten van toepassing of, indien de student zijn hoofdverblijf neemt in het verhuurde goed, de bepalingen inzake hoofdverblijf.

De onroerende goederen die bestemd zijn voor studentenverhuur kunnen een specifiek label krijgen, waarvoor de Brusselse regering de vereisten zal definiëren.

Ook wanneer partijen overeenkomen dat de bepalingen inzake de studentenwoninghuurovereenkomst van toepassing zijn, kan de student er zijn hoofdverblijfplaats vestigen, met uitdrukkelijke of stilzwijgende toestemming van de verhuurder. In die hypothese zullen de bepalingen van het hoofdstuk inzake hoofdverblijfplaats gelden, doch niet deze inzake de duur.

Elke studentenwoninghuurovereenkomst wordt geacht te zijn aangegaan voor een duur van twaalf maanden, behoudens anders overeengekomen.

De verhuurder kan de huurovereenkomst enkel beëindigen op de einddatum, mits een opzegtermijn van drie maanden te respecteren. De huurder dient de huurovereenkomst niet op te zeggen opdat deze zou eindigen bij het verstrijken van de termijn.

Bijkomend kan de huurder de huurovereenkomst ook opzeggen mits een opzegtermijn van twee maanden. Deze mogelijkheid bestaat echter niet voor de huurovereenkomsten met een duur korter dan of gelijk aan drie maanden.

De huurder heeft ook een bijkomende mogelijkheid tot opzeg voorafgaand aan de ingenottreding in het gehuurde goed. Voor zover de huurder zich kan beroepen op gegronde redenen kan hij een huurovereenkomst beëindigen tot één maand voor de ingenottreding. De huurder betaalt dan een vergoeding gelijk aan één maand huur.

c) Hoofdstuk V, titel XI van de Brusselse Woningordonnantie bevat de bepalingen inzake de medehuurovereenkomst.

De Brusselse Woningordonnantie voert een kader in rond “medehuur”, gedefinieerd als: “de huur van eenzelfde woning door meerdere huurders die, met uitdrukkelijke of stilzwijgende toestemming van de verhuurder, voor de toepassing van de regeling eigen aan medehuur, ervoor kiezen om een medehuurpact te ondertekenen zoals voorzien in art. 261, formeel vastgesteld door het sluiten van één contract tussen de huurders en de verhuurder”.

Het betreft een facultatief stelsel: partijen zijn vrij hier al of niet voor te kiezen.

Indien één van de huurders aldaar zijn hoofdverblijfplaats neemt, gelden de regels inzake hoofdverblijfplaats van hoofdstuk III, titel XI te samen met deze inzake medehuur. De regels inzake opzegging door de huurder uit hoofdstuk III, titel XI gelden evenwel niet. Indien geen van de huurders aldaar zijn hoofdverblijfplaats neemt, dan gelden de regels inzake medehuur onverkort.

De regels inzake medehuur hebben enerzijds betrekking op hoofdelijkheid en anderzijds op opzegging/vervroegde uittreding.

Art. 259 van de Brusselse Huisvestingscode voorziet dat de medehuurders hoofdelijk gehouden zijn ten aanzien van de verhuurder tot de verplichtingen die voortvloeien uit de huurovereenkomst. De hoofdelijkheid van de schuld impliceert dat de verhuurder de totaliteit van het huurgeld kan eisen van elke medehuurder, zelfs indien de schuld tussen de medehuurders materieel deelbaar is. De huurder kan zich daarna richten tot de andere medehuurders. Hij zal van iedere medehuurder slechts zijn deel van het huurgeld kunnen eisen.

Art. 260 van de Brusselse Huisvestingscode bevat een regeling inzake opzegging/vervroegde uittreding in de situatie dat één of een deel van de medehuurders de huurovereenkomst vroegtijdig wil beëindigen.

Het systeem werkt als volgt:

- Eén of een deel van de medehuurders kan de huurovereenkomst voortijdig beëindigen mits een opzegtermijn van twee maanden, te betekenen aan de verhuurder. Hij stelt ook zijn medehuurders gelijktijdig in kennis;

- Indien de helft van de medehuurders die de huurovereenkomst tekenden wenst op te zeggen, kan ook de verhuurder de overeenkomst voortijdig beëindigen, mits het respecteren van een opzeg van zes maanden;
-De opzeggende medeverhuurder moet ofwel voor de vervaldag van de opzegtermijn een vervangende medehuurder vinden, volgens de regels van het medehuurpact, ofwel aantonen dat hij een afdoende zoektocht heeft gevoerd om een medehuurder te vinden;

- De vervangende medehuurder moet instemmen met de regels van het medehuurpact en zijn kredietwaardigheid aantonen;

- De verhuurder en de niet-uittredende medehuurders kunnen de kandidaat-huurder weigeren om gegronde en billijke redenen;

- Indien alle partijen de kandidaat-huurder goedkeuren moet deze laatste een aanhangsel bij de aanvankelijke huurovereenkomst ondertekenen, waardoor hij toetreedt tot de huurovereenkomst en het medehuurpact;

- De uittredende medehuurder wordt voor de toekomst van zijn verplichtingen na het verstrijken van de opzegtermijn ontslaan voor zover: ofwel de kandidaat-huurder het aanhangsel bij de aanvankelijke huurovereenkomst ondertekent ofwel hij aantoont dat hij een voldoende zoektocht heeft gevoerd. Bij gebreke daarvan zullen de verplichtingen voor de toekomst en de hoofdelijkheid slechts uitdoven zes maanden na het verstrijken van de opzegtermijn.

Uit het voorgaande blijkt dat een uittredende huurder die niet kan aantonen dat hij voldoende heeft gezocht, gehouden blijft tot zes maanden na het verstrijken van zijn opzeg. Kan hij aantonen dat hij wel voldoende heeft gezocht, dan is hij reeds bevrijd bij het verstrijken van de door hem gegeven opzeg van twee maand … .

Inzake het medehuurpact, dat voorhanden moet zijn om te beantwoorden aan de definitie van medehuur, voorziet de Brusselse Woningordonnantie enkel het volgende:

- Het betreft een pact om de aspecten van het gemeenschapsleven en de praktische nadere regels van deze woonwijze te formaliseren;

- Het pact kan de verplichting bepalen tot een tussentijdse plaatsbeschrijving bij vroegtijdig vertrek, teneinde de aansprakelijkheid in de huurherstellingskosten te bepalen;

- Bij vroegtijdig vertrek ondertekenen de medehuurders een formele aanpassing aan het pact.

d) Hoofdstuk VI, titel XI van de Brusselse Huurordonnantie bevat de bepalingen inzake de intergenerationele en solidaire woning.

Art. 2, §1, 26° van de Brusselse Huisvestingscode voorzag reeds de desbetreffende definities van intergenerationele woning en solidaire woning.

Een intergenerationele woning is een “gebouw met minstens twee woningen, waarvan er één wordt betrokken door een persoon ouder dan vijfenzestig jaar en waarbij de gezinnen wederzijdse diensten verlenen die zijn opgenomen in een schriftelijke verbintenis, een overeenkomst, een huishoudelijk reglement of een ander soortgelijk instrument”.

Een solidaire woning is een “woning die berust op een solidair levensproject dat al dan niet wordt geïnitieerd door een instelling, maar dat is opgenomen in een schriftelijke verbintenis, een overeenkomst, een huishoudelijk reglement of een ander soortgelijk instrument, waarin verscheidene gezinnen verblijven (waarvan minstens één voldoet aan de inkomensvoorwaarden, zoals vastgelegd in § 2, 1° van dit artikel) die er elk beschikken over één of meerdere exclusief door hen gebruikte privéruimten en minstens één gemeenschappelijke levensruimte. De opvangtehuizen, gemeenschapshuizen, nachtasielen, opvangtehuizen van het gezinstype en elke andere collectieve woning die wordt geregeld door een bijzondere wetgeving, worden buiten beschouwing gelaten.”

De Brusselse Woningordonnantie voegt voorlopig enkel toe dat (1) de onroerende goederen bestemd voor de verhuur van een intergenerationele of solidaire samenwoning een specifiek label kunnen toegekend krijgen, (2) de Brusselse regering de eisen vaststelt waaraan deze goederen moeten beantwoorden teneinde dit label toegekend te krijgen en (3) voor de woningen die dit label genieten, afwijkingen kunnen worden bepaald, met name wat betreft: de op de huurovereenkomst toepasselijke regelgeving, haar duur, de voorwaarden van haar opzegging en de voorwaarden van bewoning van het goed.

e) Hoofdstuk VII, titel XI van de Brusselse Woningordonnantie bevat de bepalingen inzake de glijdende huurovereenkomst.

De glijdende huurovereenkomst is een huurovereenkomst voor een hoofdverblijfplaats gesloten, met uitdrukkelijk of stilzwijgend akkoord van de hoofdverhuurder, door één van de rechtspersonen gedefinieerd door de Brusselse regering om tegelijkertijd het gehuurde goed onder te verhuren aan een persoon die het recht heeft om, na het verstrijken van zijn sociale begeleiding en voor zover de doelstellingen hiervan zijn bereikt, zich de hoofdhuurovereenkomst automatisch te laten overdragen waarbij hij vervolgens de rechtstreekse huurder wordt.

De voorbereidende werken verduidelijken dat het gaat om het “glijden” van de huurovereenkomst van hoofdverblijfplaats van de rechtspersoon naar de persoon die in een kwetsbare situatie verkeert.

De Brusselse regering stelt de lijst van rechtspersonen vast die gemachtigd zijn om het mechanisme van de glijdende huurovereenkomst toe te passen. De verhuurder kan zich niet verzetten tegen de overdracht van de huurovereenkomst voor hoofdverblijfplaats gesloten met de rechtspersoon.

Deze huurovereenkomst wordt aangegaan voor een maximale duur van drie jaar. Binnen deze periode van drie jaar zal de rechtspersoon die de huur afsloot beslissen of zijn onderhuurder de doelstellingen van de sociale begeleiding ( zoals ondermeer voldoende zelfredzaamheid om zelf in te staan voor de verplichtingen voortvloeiende uit de huurovereenkomst) heeft bereikt. Is dat niet het geval, dan kan de huurovereenkomst slechts verlengd worden mits akkoord van de verhuurder. Indien de rechtspersoon van oordeel is dat de onderhuurder wél de doelstellingen van de sociale begeleiding bereikt, dan wordt de huurovereenkomst overgedragen aan de onderhuurder die rechtstreeks huurder wordt van de verhuurder. De huurovereenkomst wordt dan geacht een duur van negen jaar te hebben, vanaf de inwerkingtreding van de huurovereenkomst die aanvankelijk was afgesloten met hoger genoemde rechtspersoon.

15. De verplichting tot niet-discriminatie door de verhuurder wordt opgenomen in de Brusselse Huisvestingscode.

De antidiscriminatiebepalingen uit de Brusselse Huisvestingscode van 17 juli 2003, die alleen van toepassing waren op de openbare huisvesting, zijn voortaan ook van toepassing op de private huisvesting.

De verhuurder mag een aantal gegevens eisen van de geselecteerde kandidaat-huurder, mits naleving van de regelgevingen betreffende de bescherming van de persoonlijke levenssfeer:

- De naam en de voornaam van de kandidaat-huurder(s);

- Een communicatiemiddel met de kandidaat-huurder, vb. het telefoonnummer, het e-mailadres, het postadres, of het faxnummer;

- Elk document om de identiteit van de huurder en zijn bekwaamheid om te contracteren vast te stellen, vb. de identiteitskaart;

- Het aantal personen waaruit het huishouden bestaat;

- Het bedrag van de financiële middelen waarover de huurder beschikt of de raming ervan, vb. de loonfiche, de bankafschriften, de werkloosheidsuitkeringen, de uitkeringen van ziekenfondsen en de invaliditeitsuitkeringen.

De gegevens moeten relevant en noodzakelijk zijn, zonder echter dat de weigering van de huurder om gegevens over zijn status of zijn gezinssamenstelling mee te delen, de verhuurder het recht geeft om te weigeren een huurovereenkomst af te sluiten met hem.”

De Brusselse regering kan een gestandaardiseerd document vaststellen met de informatie die door de verhuurder opgevraagd kan worden.


Meer info:
D. Walravens & N. Albert